"აპარტოტელი" ქართული უძრავი ქონების ბაზარზე ჯერ კიდევ უცხო ტერმინია, მისი ზუსტი განმარტება და უპირატესობები ბევრისთვის კვლავ უცნობია.
მოცემულ ბლოგში დეტალურად ავხსნით მის კონცეფციას და დაგეხმარებით იმის გარკვევაში, თუ რატომ უნდა შეიძინოთ ამ ტიპის ქონება. გარდა ამისა, განვიხილავთ აპარტოტელს, როგორც ინვესტიციას, რა შემოსავლის მოტანა შეუძლია მას და ღირს თუ არა ფინანსების გრძელვადიანად დაბანდება.
აპარტოტელი – რას გულისხმობს უძრავი ქონების ეს ფორმატი?
"აპარტოტელი" "აპარტამენტისა" და "სასტუმროს" სინთეზია. ეს ნიშნავს, რომ თქვენს მფლობელობაში არსებულ ბინას სპეციალიზებული კომპანია სასტუმროს სტანდარტებით მართავს. სარეგისტრაციო დოკუმენტი მფლობელის სახელზეა, ოპერატორი კი პროცესს ყოველდღიურად აკონტროლებს – დაჯავშნა, სტუმრების მიღება, დასუფთავება და ტექნიკურ მომსახურება მისი პასუხისმგებლობაა. ამ ყველაფრიდან შემოსავლის ნაწილი მფლობელს უბრუნდება, ნაწილი – ოპერატორს რჩება მომსახურებისთვის.
ეს ფორმატი ვრცელდება, პირველ რიგში, იქ, სადაც ტურისტული მოთხოვნა სტაბილური და პროგნოზირებადია. ბათუმი და ბაკურიანი ქართულ ბაზარზე ამის ყველაზე ნათელი მაგალითია.
რატომ შეიქმნა აპარტოტელის ფორმატი?
ინვესტირება უძრავ ქონებაში ყოველთვის ერთ მარტივ კითხვას წარმოშობს: მომიტანს თუ არა ეს რეალურ შემოსავალს?
საკუთარი ქონების დამოუკიდებლად გაქირავებას ბევრი რესურსი სჭირდება: სტუმრების მოძიება, მიღება, კომუნიკაცია, ცხოვრების პერიოდში წარმოქმნილი პრობლემები, დასუფთავება და ა.შ. ადამიანი, რომელიც თბილისში ცხოვრობს და ბინას ბათუმში ყიდულობს, სამსახურის პარალელურად ამ ყველაფრის მართვას ვერ მოასწრებს. სწორედ ამ პრობლემის გადასაჭრელად გაჩნდა სასტუმროს მართვის სქემა.
მფლობელს ორი ძირითადი საკითხის გადაჭრა სურს: ვინ დახვდება სტუმარს და ვინ მოუვლის ბინას. ოპერატორი ამ პრობლემებს მარტივად აგვარებს. შემოსავლის ნაწილი კომპანიას რჩება, მფლობელს კი – პასიური შემოსავალი და ქონება, რომელიც ინარჩუნებს ღირებულებას.
აპარტოტელის მთავარი უპირატესობები
- პასიური შემოსავალი – ქონების მართვა, სტუმართა მიღება, ტექნიკური მომსახურება – ეს ყველაფერი ოპერატორის საქმეა. მფლობელი მხოლოდ ყოველთვიური ანგარიშსწორების დროს ერთვება პროცესში.
- ქონების ღირებულების შენარჩუნება – სასტუმრო სტანდარტებით მოვლილი ბინა ბაზარზე ღირებულებას არ კარგავს. ის, ვინც ქონებას ფლობს, მაგრამ არ მართავს მას, სხვადასხვა პრობლემას ეჩეხება წლების შემდეგ – ტექნიკა ფუჭდება, მდგომარეობა საგრძნობლად იცვლება.
- მოქნილობა – ბევრ მოდელში მფლობელს პირადი სარგებლობის პერიოდი რჩება – ორი კვირა წელიწადში, სადაც ყველაფერი, სასტუმროს სტანდარტებით, თავად მფლობელისთვისაა განკუთვნილი. ეს განსაკუთრებით საინტერესოა მათთვის, ვისაც ბინები დიღომში ან ქალაქის სხვა მშვიდ უბნებში უკვე შერჩეული აქვს და თავისუფალი დროის გატარება ქალაქგარეთ, საკუთარ ბინაში, დამატებითი ხარჯების გარეშე სურს.
- ტურიზმის ზრდა – 2025 წელს საქართველოში 6,9 მილიონი საერთაშორისო ვიზიტორი ჩამოვიდა, რაც 6,2%-ით მეტია, ვიდრე წინა წელს. მხოლოდ ბათუმის აეროპორტში ერთი წლის განმავლობაში 521 000-ზე მეტი მგზავრი იყო. ეს რიცხვები კავშირშია იმ ბაზართან, სადაც აპარტოტელი ოპერირებს.
კომფორტი და სტანდარტი
სხვაობა მდებარეობაში, კომპლექსის ხარისხსა და მართვის მოდელშია და ეს სამი ფაქტორი ერთად განსაზღვრავს, იმუშავებს თუ არა ეს სქემა.
კომპლექსის ხარისხი სტუმრების მოთხოვნაზე აისახება. ბინა, რომელიც სასტუმროს სტანდარტის ავეჯით, ტექნიკითა და ინტერიერით არ არის მოწყობილი, ვერ ჩაერთვება პრემიუმ სეგმენტის სტუმართა ბაზარში.
ბინების განვადებით შეძენა ამ ფორმატის კიდევ ერთ პრაქტიკულ ასპექტს ავლენს. საინვესტიციო ქონება შეიძლება, შეიძინოთ ეტაპობრივი გადახდებით, ხოლო მშენებლობის დასრულებისა და ოპერირების დაწყებიდან – შემოსავლის მიღებაც იწყება.
შეარჩიეთ თქვენზე მორგებული ვარიანტი
ბათუმი, დიდი ხანია, გასცდა "ზაფხულის კურორტის" სტატუსს. ქალაქი ყოველწლიურად ინფრასტრუქტურულად ვითარდება – ახალი სასტუმრო ობიექტები, სავაჭრო ცენტრები, საერთაშორისო ქსელების ბაზარზე შემოსვლა, საჰაერო მარშრუტების გაფართოება ამის დასტურია.
ამ ფონზე აპარტოტელი ბათუმში ყოველწლიურ ტურისტულ ნაკადზეა გათვლილი. ბინა, რომელსაც ოპერატორი მართავს, სისტემატური შემოსავლის წყაროა.
სათხილამურო სეზონი ნოემბრიდან მარტამდეა, მოთხოვნა კი ამ პერიოდში, შესაბამისად, მაღალია. ამ თვეებში აპარტამენტები ბაკურიანში სტაბილურად დატვირთულია.
Swissôtel Kobuleti Beach Resort, როგორც საინვესტიციო პროექტი
აპარტოტელისა და ბრენდირებული რეზიდენციების საინვესტიციო მოდელს საქართველოში ახალი მასშტაბი შესძინა Swissôtel Kobuleti Beach Resort-ის პროექტმა, რომელსაც „არქი“ და საერთაშორისო დეველოპერული კომპანია NEXT-ი Swissôtel-თან თანამშრომლობით ქობულეთში განავითარებენ.
300 მილიონი დოლარის საინვესტიციო მოცულობის კომპლექსი სამ შენობას მოიცავს, სადაც სასტუმრო, საცხოვრებელი და საინვესტიციო აპარტამენტები განთავსდება. პროექტის არქიტექტურულ გეგმარებაზე Chapman Taylor-ის მადრიდის ოფისმა იმუშავა, ყველა აპარტამენტიდან კი ზღვის ხედი იშლება.
კომპლექსში განთავსდება შიდა და გარე აუზები, სპა და გამაჯანსაღებელი ცენტრი, 2500 კვ.მ ფართობის ფიტნესდარბაზი, იტალიური რესტორანი, საკონფერენციო და საბავშვო სივრცეები, ლობი, ლაუნჯი, ბარი და კაზინო. ასეთი ინფრასტრუქტურა საშუალებას იძლევა, რომ მომხმარებელს საუკეთესო პირობები შევუქმნათ წელიწადის ნებისმიერ დროს, რაც თავის მხრივ მეტ ვიზიტორს ნიშნავს ინვესტორებისთვის.
საინვესტიციო თვალსაზრისით პროექტის ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა საერთაშორისო სასტუმრო ბრენდის ჩართულობაა. Swissôtel Accor-ის ჯგუფის ნაწილია და 20-ზე მეტ ქვეყანაში 40-ზე მეტ სასტუმროს მართავს. საერთაშორისო ოპერატორის სტანდარტები, ქობულეთის სანაპირო მდებარეობა და ბათუმთან სიახლოვე პროექტის მიმართ როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი ინვესტორების ინტერესს ზრდის.
ინდივიდუალური საჭიროებები – რა კითხვები უნდა დასვათ?
სანამ ინვესტირებას გადაწყვეტთ, რამდენიმე საკითხი უნდა დააზუსტოთ:
- პირველი: მართვის რომელ მოდელს გთავაზობთ კომპანია? ორი ძირითადი სქემა არსებობს – გარანტირებული და გაქირავების სიხშირეზე დამოკიდებული შემოსავალი. პირველ შემთხვევაში, მფლობელი, სეზონის მიუხედავად, ფიქსირებულ თანხას იღებს. მეორეში ბინა რამდენსაც გამოიმუშავებს, იმდენ თანხას მიიღებს მესაკუთრე. ორივე სქემას თავისი ლოგიკა აქვს, გადაწყვეტილება კი ინდივიდუალურად მიხედვით მიიღება.
- მეორე: ვინ მართავს ქონებას? ოპერატორის სახელი, ბაზარზე მისი გამოცდილება, სხვა ობიექტების მდგომარეობა – ეს ყველაფერი შეიძლება, გადამოწმდეს.
- მესამე: შეიძლება თუ არა ბინის პირადად გამოყენება? და თუ შეიძლება, რა პერიოდში? ეს პირობა ხელშეკრულებაშია გაწერილი და ყიდვამდე ზუსტად უნდა იცოდეთ.
რატომ უნდა ენდოთ “არქის” გამოცდილებას?
"არქი" ბაზარზე 2006 წლიდან ოპერირებს. დასრულებული პროექტების რაოდენობა მხოლოდ რიცხვი და სტატისტიკა არ არის და გამოცდილება პრაქტიკაში ვლინდება.
მშენებარე ბინების შეძენისას ყველაზე მნიშვნელოვანი პირობები, ვადა და ხელშეკრულებაა. "არქი" მყიდველებს სთავაზობს შიდა განვადებასაც, თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ყველა მყიდველის შემთხვევაში ინდივიდუალური პირობები მოქმედებს.
კომპანია საქართველოს სხვადასხვა ქალაქსა თუ დედაქალაქის კონკრეტულ უბნებში აშენებს მაღალსართულიან, პრემიუმ კლასის კომპლექსებს. მაგალითად, ბინები მთაწმინდაზე და ბინები საბურთალოზე ერთ-ერთი ყველაზე მოთხოვნადი მიმართულებებია. ასევე, “არქის” პროექტები ბათუმსა თუ ბაკურიანშიც აქვს.
არ აქვს მნიშვნელობა, მშენებარე ბინები თბილისშია თუ საკურორტო ქალაქებში – ხარისხზე მოთხოვნა ორივე შემთხვევაში მაღალია.
ვისაც ბინა საცხოვრებლად სჭირდება, აღნიშნული ფორმატი არ გამოადგება, რადგან აპარტოტელი საინვესტიციო ქონებაა.
ბათუმსა და ბაკურიანში ტურისტული ნაკადი, სასტუმრო ბაზრის ზრდა და სეზონური მოთხოვნა ერთად აპარტოტელში ინვესტირების საუკეთესო შესაძლებლობას ქმნის.